מונחי יסוד: כללי

מדינת ישראל ממוקמת על קו השבר הסורי-אפריקני, ולפיכך נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה. במהלך ההיסטוריה התרחשו בארץ ישראל עשרות רעידות אדמה, חלקן הרסניות ביותר.
על פי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בישראל ישנן 1.1 מיליון דירות, אשר לא יעמדו בפני רעידת אדמה חזקה. מבנים אלה לא הוקמו בהתאם לתקן עמידות מבנים ברעידות אדמה (תקן ישראלי 413), שנכנס לתוקף רק בשנת 1975.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, ובנוסף, דרך מקורית ומהירה להשביח את ערך הנכס ללא עלות כספית מצד הדיירים. מטרת התוכנית היא לחזק מבנים ישנים, אשר נבנו לפני שנת 1980, ולפיכך אינם עומדים בתקן 413. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. התוכנית חלה על מבני מגורים ועל מבנים לשימושים אחרים.
תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על ידי תוספות זכויות בנייה (בניית יחידות דיור חדשות והרחבת דירות קיימות), על ידי הנחות מיסוי ועל ידי קיצור הליכים סטטוטוריים. הרווחים ממכירת הדירות החדשות ממנים, לפחות באופן חלקי, את חיזוק המבנה.

במסגרת פרויקט תמ"א 38, זוכים הדיירים ליתרונות רבים ולהשבחת ערך הנכס: חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, שיפוץ הבניין מפנים ומבחוץ, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת שמש, החלפת התשתיות, בניית חניה ועוד

בשנים האחרונות, ההתחדשות העירונית בישראל, הפכה למודל להתמודדות חיובית עם הצפיפות העירונית הגוברת והפיכתה למנוף לאיכות חיים עירונית והרשויות מקדמות עשרות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, מתוך אמונה שהפרויקטים האלה חיוניים לאיכות חיים, ליצירת ביטחון מפני רעידת אדמה ולשדרוג הנכס, לצד יצירת מלאי דירות עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. התחדשות העירונית מסתמנת כפתרון העיקרי שיאפשר להגדיל את היקף הבנייה של יחידות דיור באזורי הביקוש.

כידוע, מבנים חדשים הנבנים במדינת ישראל חייבים לעמוד בתקן 413 לשמירת עמידותם בפני רעידות אדמה. מבנים שנבנו לפני שנת 1980 לא עומדים בתקן ולכן נמצאים בסכנה מידית, במידה ותתרחש רעידת אדמה. תכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38) נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.

הוראות התמ"א קובעות את המסגרת החוקית שתאפשר מתן היתרי בניה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. התכנית חלה על כל מבנה שהיתר הבנייה לבנייתו הוצא לפני ה- 1 בינואר 1980, למעט מבנים שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (ומקרים חריגים אחרים).